¿Cuánto cuestan los gastos de cierre para compradores en Long Island?
La mayoría de los compradores en Nassau y Suffolk deben calcular entre 2% y 5% del precio de compra para gastos de cierre, además del pago inicial. Los costos locales más grandes son el impuesto de registro de hipoteca (cerca de 0.8% del préstamo en la mayoría de las casas de una y dos familias), el seguro de título, los honorarios de su abogado y los impuestos a la propiedad prepagados. Las casas de $1 millón o más pagan además el "mansion tax" del 1% de Nueva York, y los cinco pueblos del East End cobran un impuesto de transferencia Peconic Bay.
Qué incluyen los gastos de cierre del comprador
Los honorarios de su abogado de bienes raíces. En Nueva York, el comprador y el vendedor normalmente contratan cada uno a un abogado para negociar el contrato y manejar el cierre.
Cargos del prestamista: solicitud u originación, los puntos que decida comprar, la tasación y el informe de crédito.
Seguro de título y búsqueda de título. Las primas de seguro de título en Nueva York siguen tarifas registradas, así que el costo depende sobre todo del precio y del monto del préstamo.
Impuesto de registro de hipoteca, si financia la compra.
Cargos de registro del County Clerk para la escritura y la hipoteca.
Pagos por adelantado: ajustes de impuestos a la propiedad con el vendedor, el primer año del seguro de la casa y la reserva de escrow del prestamista.
Inspecciones y agrimensura: inspección de la casa, survey y, cuando aplican, inspecciones de termitas, tanque de aceite o pozo séptico (cesspool).
Impuesto de registro de hipoteca en Nassau y Suffolk
Ambos condados cobran un impuesto total de registro de hipoteca de 1.05% del monto del préstamo. En una casa de una o dos familias, el prestamista paga 0.25% de ese total, así que el comprador normalmente paga cerca de 0.80%. En una hipoteca de $600,000 son aproximadamente $4,800.
Quien compra en efectivo no paga este impuesto, porque no se registra ninguna hipoteca.
El "mansion tax" del 1% desde $1 millón
El Estado de Nueva York cobra un impuesto adicional de transferencia del 1%, que paga el comprador, cuando una propiedad residencial se vende por $1,000,000 o más. Se aplica al precio completo, no solo a lo que pasa de $1 millón: una compra de $1,200,000 significa $12,000. Una compra de $995,000 no lo paga.
Con el precio mediano de casas unifamiliares en Nassau por encima de $900,000 en 2026, muchos compradores quedan cerca de este límite. Conviene saberlo antes de hacer una oferta.
El impuesto Peconic Bay en los pueblos del East End
Los compradores en East Hampton, Riverhead, Shelter Island, Southampton y Southold pagan un impuesto del Community Preservation Fund sobre la parte del precio que pasa de una exención del pueblo. Desde los cambios de 2023, la tasa es 2% en Riverhead y 2.5% en los otros cuatro pueblos.
Las exenciones para propiedades con casa son $150,000 en Riverhead, $200,000 en Southold y $400,000 en East Hampton, Shelter Island y Southampton (en esos tres pueblos, las ventas de $2 millones o más no tienen exención). También existe una exención para compradores de primera vivienda; confirme si califica con el pueblo antes de contar con ella.
Lo que normalmente no paga el comprador
El impuesto básico de transferencia del Estado de Nueva York ($2 por cada $500 del precio, o 0.4%) normalmente lo paga el vendedor, salvo que el contrato diga otra cosa.
Cómo reducir los gastos de cierre
Compare el Loan Estimate de por lo menos dos prestamistas. Los cargos y puntos del prestamista varían más que casi cualquier otro costo.
Pida a su abogado sus honorarios por escrito antes de firmar.
Pregunte por un crédito del vendedor para gastos de cierre. Cuando hay varias ofertas, es menos probable que el vendedor acepte, así que compárelo con la fuerza de su oferta.
Revise temprano los programas de ayuda para el pago inicial y los gastos de cierre. En octubre de 2026 varios programas de Long Island aparecían como cerrados, así que confirme su estado con el programa o con su prestamista.
¿Pago gastos de cierre si compro en efectivo?
Sí, pero menos. Quien compra en efectivo no paga cargos del prestamista ni el impuesto de registro de hipoteca, pero sí paga su abogado, el seguro de título, los cargos de registro y el mansion tax o el impuesto Peconic Bay si aplican.
¿Cuándo sabré mis gastos de cierre exactos?
Su prestamista debe darle un Loan Estimate dentro de los tres días hábiles después de su solicitud y un Closing Disclosure por lo menos tres días hábiles antes del cierre. Su abogado y la compañía de título confirman el resto.
¿Quién paga el mansion tax, el comprador o el vendedor?
El comprador. La ley de Nueva York hace responsable al comprador del impuesto del 1% en compras residenciales de $1 millón o más.
Vladimir Reyes Fuentes, Licensed Real Estate Salesperson, Khan & Sons Realty LLC, 1025 Old Country Rd, Suite 225, Westbury, NY 11590. (516) 595-5932. Serving Nassau & Suffolk Counties.